Illegittima la delibera che consente la scelta in funzione delle quote di proprietà

Il posto auto non si decide in base ai millesimi

Confermata una sentenza del Tribunale di Roma

Cassazione 26226/06

 

È illegittima la delibera condominiale che consente la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà.

Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione confermando una sentenza del Tribunale di Roma.

La vicenda riguardava un condominio nel quale i posti auto si trovavano in un garage condominiale ad uso promiscuo, per cui l’Assemblea aveva stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condominio titolare del più alto numero di millesimi.

Il Tribunale aveva ritenuto illegittima la delibera adottata a maggioranza in quanto non poteva attribuire ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti e quindi in funzione dei millesimi di proprietà.

La Suprema Corte  ha confermato tale decisione, precisando che, laddove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall’articolo 1102 del codice civile, il quale,con il porre il limite del “pari uso”, impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri.

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

 

SEZIONE SECONDA CIVILE

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 10.6.95 M. L., S. R. e B. D. convennero davanti al Tribunale di Roma il Condominio di Via Firmico Materno 13 in Roma, in persona dell′Amm.re pro tempore, M. E., M. N., M. M. C., C. G. L., M. F., C. M. D., B. F., D. I. P. perchè fosse dichiarata l′invalidità della delibera, emessa a maggioranza, il 19.5.95 con la quale si era stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condominio titolare del più alto numero di millesimi, in conformità ad un parere legale richiesto unanimemente da tutti i condomini con precedente delibera del 20.1.95; e si dava mandato all′amministratore di attribuire ai singoli condomini secondo la loro scelta i posti auto, lamentavano gli attori, poiché i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, che dovevano pertanto, lasciare il cambio in folle per lo spostamento a mano, che la delibera 19.5.95 era illegittima, realizzando una divisione del bene comune , per violazione dell′articolo 1119 e 1102 Cc.

Costituitisi i convenuti, il Tribunale con sentenza 12111/97 dichiarava la propria incompetenza a decidere e la competenza per materia del Giudice di Pace di Roma al quale veniva rimessa la causa che veniva dallo stesso decisa con il rigetto della domanda attrice (sentenza 508/99).

Su impugnazione degli attori il Tribunale di Roma, con sentenza 14.12.2001, accoglieva l′appello dichiarando la nullità della delibera assembleare del 19.5.95.

Afferma il Tribunale, per quanto ancora interessa: che il tenore della verbalizzazione non lascia dubbi sull′intendimento dell′assemblea di sostituire il precedente criterio di turnazione, con uno che non comportasse, anno per anno la rotazione dei posti auto, con ciò escludendosi la configurabilità di una divisione , oltretutto per difetto di forma, necessitando atto scritto ed in caso di delibera assembleare) il consenso di tutti i condomini con la sottoscrizione del verbale, non avvenuta nella specie; che tuttavia la delibera è illegittima in quanto ha attribuito, in violazione dell′articolo 1102 Cc, un uso differenziato del bene comune dal punto di vista qualitativo, atteso che per quattro auto l′utilizzabilità viene ad essere gravemente limitata, per cui l′attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene in danno di alcuni soltanto dei condomini, altera la pienezza e la parità dell′uso e riguardando diritti individuali necessita del consenso di tutti; ma il fatto che possa in futuro tale regolamentazione essere rivista impedisce di far valere l′illegittimità della delibera in assenza di alcuna menzione di un eventuale riesame in prossima futura scadenza. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione i condomini in epigrafe indicati. Resistono con controricorso e ricorso incidentale condizionato L. M., R. S., D. B. che hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione:

1) la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 1118, 1102 Cc in relazione all′articolo 360 n. 3 Cpc per avere il Tribunale, nell′affermare l′illegittimità del criterio, per regolare i diritti di godimento sul garage comune, stabilito con la delibera 19. 5. 95 perchè in violazione del limite del “pari uso” di cui all′articolo 1102 Cc (in quanto attraverso l′attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene comune, stante la non equivalenza dei posti auto in esso ricavati dal bene comune, viene compromessa in danno di alcuni soltanto dei condomini, la pienezza e parità d′uso), erroneamente: fatto derivare l′ampiezza dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni, dai criteri fissati dalle norme sulla comunione in generale, in particolare dell′articolo 1102 Cc il cui limite qualificativo riguarda soltanto il divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonostante: A) la delibera 19.5.95 non riguardi il limite qualitativo imposto dall′articolo 1102 Cc in quanto non ha alterato la destinazione d′uso del bene comune, ma ha disciplinato in maniera differenziata il godimento di un bene comune, il garage condominiale non idoneo a fornire uguali modalità di accesso e manovra a nove autovetture ma soltanto a sei autovetture; B) il titolo costitutivo(atto di riparazione del mutuo, frazionamento d′ipoteca, assegnazione rogito Not. C.) preveda che all′assegnatario di ciascun appartamento, venga altresì, assegnata in proprietà la quota proporzionale del locale adibito a garage per uso comune, laddove quota proporzionale va intesa come quota ideale del locale garage proporzionata ai millesimi di proprietà , in perfetta sintonia cioè con il criterio di godimento stabilito dalla delibera impugnata aggravata da sette (su nove) condomini fra i quali anche i due condomini dei posti auto 6 e 8 le cui vetture devono essere lasciate in folle per essere spostate a mano; C) il criterio di uso, di cui alla delibera, non impedisca l′uso ad alcun condomino, ma la diversifichi per ragioni di ordine spaziale.

2) L′insufficienza e contraddittorietà della motivazione su punto decisivo (articolo 1117, 1118, 1102 Cc in relazione all′articolo 360 n. 5 Cpc) per avere il Tribunale, pur rilevando che la delibera è inidonea a realizzare una divisione, erroneamente affermato che essa produce attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene, nonostante: a) l′assemblea possa in qualunque momento modificare la delibera fissando diversi criteri di assegnazione dei posti auto; b) sia sempre possibile formare una diversa maggioranza, dal momento che dei quattro condomini pregiudicati nella scelta del posto auto, almeno due potrebbero revocare il consenso, unendosi agli attuali dissenzienti.

Deducono L. M., R. S., D. B. a motivo del ricorso incidentale condizionato: la violazione e falsa applicazione dell′articolo 1119 Cc, per avere il Tribunale escluso che la delibera impugnata abbia dato luogo ad una divisione del garage comune, nonostante almeno di fatto una divisione sia stata attuata, tant’è che nel verbale di assemblea del 20.5.95 si dava mandato all′amministratore di sottoporre la questione ad un legale per risolvere definitivamente l′assegnazione dei posti macchina, compilando poi un atto definitivo con l′indicazione delle scelte dei condomini, da allegare al verbale, con ciò violando l′articolo 1119 Cc.

Va preliminarmente disposta, ex articolo 335 Cpc, la riunione dei ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

Il ricorso principale è infondato.

Quanto al primo motivo, non merita alcuna censura l′applicazione, fatta dal Tribunale, dell′articolo 1102 Cc per valutare la legittimità o meno della delibera assembleare che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, ha attribuito ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti.

E infatti, indubbio, come dottrina e giurisprudenza hanno sempre affermato, che le disposizioni dell′articolo 1102 Cc , in materia di comunione trovino applicazione anche in materia di condominio in forza del rinvio di cui all′articolo 1139 Cc.

Corretta, è, poi, la decisione del Tribunale che nel criterio di uso del garage comune deliberato, ha ravvisato la violazione della citata norma, non garantendo, anzi impedendo il criterio scelto, il “pari uso” del garage a tutti i condomini, dal momento che i posti macchina non sono equivalenti sotto il profilo della comodità di uso.

Trattandosi, invero, di garage in comunione pro indiviso fra tutti i condomini, in cui il diritto di ciascuno investe l′immobile nella sua totalità , la quota di proprietà di cui all′articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l′articolo 1102 Cc con il porre il limite del “pari uso”.

Quindi se è evidente che, non essendo nel caso concreto i posti macchina equivalenti per comodità d′uso, un criterio di utilizzazione debba pur essere stabilito; è, altresì, evidente che, nel disaccordo delle parti, il criterio da seguire non possa non rispettare l′articolo 1102 Cc il quale impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri; risultato diverso che, invece, il criterio prescelto dall′assemblea consegue traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati.

Il motivo di ricorso va, perciò, respinto.

Infondata è anche la censura di cui al secondo motivo di ricorso, sia sotto il profilo dell′insufficienza che della contraddittorietà della motivazione; in quanto la esclusione di una divisione a carattere reale, non è in contrasto con l′affermazione di una assegnazione a carattere non temporaneo dell′uso del posto macchina che, di fatto, verrebbe a realizzarsi, come sopra detto e che, comunque, per il tempo in cui perdurerebbe sarebbe illegittima.

Il ricorso principale va, pertanto, respinto, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale; assorbito l′incidentale; compensa le spese.

Così deciso in Roma il 5 dicembre 2005

 

Depositata in cancelleria il 7 dicembre 2006